衡水二手房买卖过程中的注意事项

随着房产市场上房价物价居高不下，很多衡水消费者在买房置业的时候都会选择小户型甚至二手房，二手房虽然有些陈旧，但是其价格和区位优势备受欢迎。不过很多人对于衡水二手房买卖都缺乏经验和技巧。下面就一起来看看衡水二手房买卖过程中有哪些注意事项吧。

　　衡水二手房买卖注意事项
　　衡水二手房买卖注意事项一、房屋手续是否齐全
　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
　　衡水二手房买卖注意事项二、房屋产权是否明晰
　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的 买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
　　衡水二手房买卖注意事项三、土地情况是否清晰
　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段 土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
　　衡水二手房买卖注意事项四、交易房屋是否在租
　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　衡水二手房买卖注意事项五、单位房屋是否侵权
　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
　　衡水二手房买卖注意事项六、中介公司是否违规
　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
　　衡水二手房买卖合同注意事项
　　衡水二手房买卖合同注意事项一、须确认房主真实身份
　　买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意，建议有房产中介的介入。
　　衡水二手房买卖合同注意事项二、确认房屋的准确面积
　　1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；
　　2、产权证上一般标明的是建筑面积；
　　3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。
　　衡水二手房买卖合同注意事项三、考核房屋的市政配套
　　1、打开水龙头观察水的质量、水压；
　　2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
　　3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
　　4、观察户内、外电线是否有老化的现象。

　　衡水二手房买卖合同注意事项四、必须标明付款过户时间
　　在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，同时，尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房地产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。
　　衡水二手房买卖合同注意事项五、必须注明费用交接时间
　　这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。
　　衡水二手房买卖合同注意事项六、观察房屋的内部结构
　　1、户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；
　　2、管线是否太多或者走线不合理；
　　3、天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
　　衡水二手房买卖合同注意事项七、考核房屋的市政配套
　　1、打开水龙头观察水的质量、水压；
　　2、打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；
　　3、确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象；
　　4、观察户内、外电线是否有老化的现象。
　　衡水二手房买卖合同注意事项八、了解以后居住的费用
　　1、水、电、煤、暖的价格；
　　2、物业管理费的收取标准；
　　3、车位的费用。

　　衡水二手房买卖合同注意事项九、必须有代理费明细单
　　随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，2004年比2003年该数量翻了一倍还多。因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。
　　但是，目前市场上存在房产经纪公司代理费收取不明确的问题，在合同中只写其占总房款的比例，而并没有明细单，这中间就会存在信息的不对等，最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。
　　衡水二手房买卖合同注意事项十、必须学会使用补充协议
　　买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，将合同中对双方的意思写明，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
　　衡水二手房买卖的相关问答
　　1、卖方的售房成本有哪些？
　　各种税费，主要是营业税、个人所得税、土地增值税、印花税。土地增值税暂时不征，营业税、个人所得税上面已经提到，绝大多数都转嫁给了买方，印花税非常低，只有成交价的万分之五，可以忽略不计；房屋交接之前的物业、供暖、水电气及通讯费用；委托中介公司的中介费；其他成本支出。
　　2、卖房人如何卖一个较高的价格？
　　向周边住户了解近期房屋的出售价格。委托多家经纪公司进行评估，并询问近期三个月的市场成交行情。变身询价：分别以买方身份（通常较高）、卖房身份（通常较低）向经纪公司询价。

　　3、买房人有中意的房子，如何杀价？
　　不要表露对该二手房有过高的好感，要以一种漫不经心的态度对待，越是这样卖房者越是想。

    4、买方应当注意的具体问题有那些？
　　核实卖方身份、查验房产证、房屋是否正在出租、是否受市政规划的影响、单位房屋是否为全部产权、查验物业管理水平、房屋质量有无保证、关键性承诺要体现在房屋买卖合同中。
　　5、二手房买卖过程中，买方如何保护自己的利益？
　　二手房的价格下降时，相对来说买方处于比较优势的低位，在签订合同的时候对于一些涉及房款、期限的合同条款还要注意，在约定按揭办理时间，首期款何时交付，定金与违约金条款等问题一定要根据自身的状况。
　　6、买方如何查询房屋抵押情况？
　　首先，核查卖方信息，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。第二步：仔细查看产权证。第三步：到房管部门查验所购房产。第四步：查验房屋有无债务负担。
　　7、购买二手房，成本如何预算？
　　购房成本主要由以下部分组成：一是房屋价款：二是税费；三是贷款；四是每月的还贷本金及利息；五是装修费；六是中介费。
　　8、我买了一个法院拍卖的房屋，该房屋能否办理产权证？
　　如果该房屋在法院查封之前属于合法登记的房产且手续齐全，可以依据法院的协助执行通知书办理房产证。如果该房屋在法院查封之前没有办理房产证或初始产权登记，政府主管部门不予登记。